時(shí)近年終，隨著“十八大”的落幕，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)之一，樓市所受的關(guān)注度在近期持續(xù)攀升。在經(jīng)過(guò)兩年來(lái)的嚴(yán)厲調(diào)控后，樓市究竟被“調(diào)”成了什么樣，未來(lái)的樓市又會(huì)怎么“調(diào)”？雖然，官方只給出了“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策現(xiàn)在還沒(méi)想放松”的答案，但結(jié)合一年來(lái)樓市發(fā)展的數(shù)據(jù)，或許我們可以讀出更多。
近來(lái)樓市表現(xiàn)如何？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月~10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)15.4%，達(dá)57629億元，增速與前階段持平。其中，住宅投資39704億元，增長(zhǎng)10.8%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.9%。
在投資略有提升的同時(shí)，今年1月~10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積達(dá)538149萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.3%，增速比前階段回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅施工面積增長(zhǎng)10.9%。房屋新開(kāi)工面積下降8.5%，其中住宅新開(kāi)工面積下降12.7%。房屋竣工面積增長(zhǎng)17.3%，增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅竣工面積增長(zhǎng)17.1%。
在房屋銷售方面，新建商品房的銷售與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有17個(gè)，持平的城市有18個(gè)，上漲的城市有35個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.5%。二手房的銷售與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有18個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有32個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.8%。
對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析表示，前段時(shí)間的新建住宅的成交量基本是兩年來(lái)的最高點(diǎn)：“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)從3月開(kāi)始明顯復(fù)蘇，5月~6月成交比較樂(lè)觀，對(duì)價(jià)格的支撐作用也已經(jīng)體現(xiàn)，到了7月~8月的往年市場(chǎng)淡季，達(dá)到了爆發(fā)，因?yàn)檎叽碳ぴ诘谌径瘸山涣咳嫔蠞q，第四季度依然居于高位，成交價(jià)格也出現(xiàn)了持續(xù)半年的環(huán)比微漲。”
但同時(shí)也有分析指出，成交價(jià)格的略微上漲，在調(diào)控的背景下可以說(shuō)是透支了今年底到明年初的成交空間。但是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在前段時(shí)間，通過(guò)以價(jià)換量完成了銷售目標(biāo)，資金鏈緊張程度有所緩解，相應(yīng)的房屋供應(yīng)速度也在放緩。在明年之前，新建住宅的價(jià)格將處于平穩(wěn)階段，而銷量則會(huì)下降。
就目前樓市發(fā)展的整體情況而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)正出現(xiàn)交易量較為合理、房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定的積極變化，該變化有利于市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定。
政策儲(chǔ)備不憂樓市大漲
盡管樓市“金九銀十”的銷售盛況沒(méi)有如以往般出現(xiàn)，但略微上漲的銷售量仍然在向市場(chǎng)釋放著“回暖”的信號(hào)。有持幣待購(gòu)者擔(dān)心，這種回暖是否是樓市迎來(lái)又一個(gè)上漲期的預(yù)熱？在“十八大”期間的記者見(jiàn)面會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新的發(fā)言讓不少購(gòu)房者吃了一顆定心丸。
11月12日，姜偉新在記者見(jiàn)面會(huì)上表示，對(duì)于樓市調(diào)控，中央政府時(shí)刻準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時(shí)，中央儲(chǔ)備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。判斷樓市的動(dòng)向，不能只考慮一個(gè)因素，一定要綜合考慮成交量和價(jià)格。交易量增加、交易價(jià)格同時(shí)上漲，就會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控。
在今年中旬部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈的時(shí)期，國(guó)務(wù)院曾向各地派出督察組，專項(xiàng)督察房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況。
8月底以來(lái)，相關(guān)主管部門(mén)曾多次向社會(huì)釋放信號(hào)，要求繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。國(guó)家發(fā)展改革委在前段時(shí)間專項(xiàng)檢查商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)情況；國(guó)土資源部指出下一階段要嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示繼續(xù)指導(dǎo)督促限購(gòu)城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施，并根據(jù)督察結(jié)果，適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策、造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)進(jìn)行問(wèn)責(zé)。
對(duì)此，張大偉認(rèn)為，雖然近期沒(méi)有出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但頻繁的表態(tài)和出臺(tái)措施，向市場(chǎng)傳遞了清晰的信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)的影響更多體現(xiàn)在心理層面。目前整體調(diào)控政策力度依然很大，執(zhí)行更為嚴(yán)格，有利于市場(chǎng)短期實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)。而就中期看，只要繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，并且信貸沒(méi)有明顯放松，房?jī)r(jià)地價(jià)就難以出現(xiàn)大的反彈。
總體而言，相比去年年底和今年年初市場(chǎng)最冷淡的時(shí)期，目前樓市回暖的基調(diào)已經(jīng)確立，全年成交量比去年仍將有明顯上漲。整體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)正出現(xiàn)交易量較為合理、房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定的積極變化，有利于市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定。
樓市逐漸“調(diào)”回平穩(wěn)軌跡
就今年調(diào)控以來(lái)的樓市發(fā)展情況來(lái)看，樓市發(fā)展資金的到位情況和景氣指數(shù)，并沒(méi)有因?yàn)檎{(diào)控的強(qiáng)烈約束而出現(xiàn)急劇下滑的局面，反而在經(jīng)歷了去年的大跌之后，在今年回到緩慢而平穩(wěn)的攀升階段。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1月~10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金76397億元，同比增長(zhǎng)11.6%，增速比1月~9月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款12106億元，增長(zhǎng)14.7%；利用外資337億元，下降52.8%；自籌資金31515億元，增長(zhǎng)11.7%；其他資金32440億元，增長(zhǎng)12.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款20337億元，增長(zhǎng)16.1%；個(gè)人按揭貸款8075億元，增長(zhǎng)19.5%。10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.56，比上月提高0.17點(diǎn)。
隨著樓市發(fā)展逐漸企穩(wěn)，各大房企的經(jīng)營(yíng)情況開(kāi)始擺脫去年年底的陰影，資金鏈緊張的情況得到明顯緩解�！笆袌�(chǎng)不會(huì)大漲大跌，將回歸平穩(wěn)上升、循序漸進(jìn)的發(fā)展軌跡”這種說(shuō)法在業(yè)內(nèi)得到普遍認(rèn)同。在這種情況下，不少房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)重新開(kāi)始斥資增加土地儲(chǔ)備，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，繼9月份土地市場(chǎng)出現(xiàn)火爆后，整個(gè)10月份，包括北京、上海、廣州、南京、杭州在內(nèi)的全國(guó)10個(gè)主要城市土地市場(chǎng)成交規(guī)劃建筑面積為1510萬(wàn)平方米，成交金額超過(guò)400億元。土地市場(chǎng)的回暖跡象已經(jīng)出現(xiàn)。
對(duì)此，分析人士表示，土地市場(chǎng)的回暖并不意味著樓市將回“大漲”時(shí)代，反而正是為了增加房屋供應(yīng)量，避免市場(chǎng)出現(xiàn)因?yàn)榉吭淳o缺而價(jià)格上漲的局面。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月306個(gè)城市土地交易23640宗，與去年全年相比減少37.10%。長(zhǎng)此以往，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量與潛在供應(yīng)量的減少，房?jī)r(jià)下降空間幾乎不存在；此外，新房成交量減少將帶動(dòng)同區(qū)域內(nèi)二手房市場(chǎng)的活躍，使價(jià)格上揚(yáng)。
正是為了避免這種局面的出現(xiàn)，國(guó)家相關(guān)主管部門(mén)將督促各地切實(shí)提高住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率，加大普通住房用地供應(yīng)規(guī)模，盡快形成住房有效供應(yīng)。指導(dǎo)各地提高行政辦事效率，加快普通商品住房項(xiàng)目的建設(shè)和上市，進(jìn)一步增加中小套型普通商品住房供應(yīng)。
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